Con la risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 l’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni interpretative e operative in merito alle compravendite immobiliari con patto di riservato dominio.

In relazione a tali fattispecie, infatti, sono emerse incertezze applicative riguardanti il corretto trattamento ai fini della pubblicità immobiliare, nonché il momento di esecuzione della voltura catastale oltre che la rappresentanza della fattispecie negli atti catastali. 

Inquadramento civilistico della fattispecie

In base  all’articolo 1523 del Codice civile nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur assumendone i rischi fin dal momento della consegna. 

Si realizza in questo modo una scissione tra il conseguimento immediato del godimento del bene e l’acquisto della proprietà, che resta riservata al venditore sino all’integrale pagamento del prezzo. 

Nella dottrina è sorto un ampio dibattito circa la qualificazione giuridica della vendita con riserva della proprietà. In particolare, un orientamento interpretativo ha inquadrato l’istituto nella vendita sottoposta a condizione sospensiva il cui evento dedotto in condizione è rappresentato dall’integrale pagamento del prezzo. Nella vendita con riserva di proprietà l’effetto traslativo si produce ex nunc e non retroagisce al momento della stipulazione, sicché la vendita con patto di riservato dominio si distingue rispetto alla vendita sottoposta a condizione sospensiva. 

La giurisprudenza di legittimità ha costantemente valorizzato i due profili; da un lato, l’immediata attribuzione al compratore delle facoltà di godimento e dei rischi inerenti al bene e, dall’altro lato, la permanenza della titolarità dominicale in capo al venditore sino al momento dell’integrale pagamento del prezzo. 

Dunque, nella vendita con patto di riservato dominio il trasferimento della proprietà è differito al momento del pagamento integrale del prezzo. 

Pubblicità immobiliare

In relazione agli adempimenti di pubblicità immobiliare va detto che la vendita immobiliare con riserva di proprietà è soggetta a trascrizione sin dal momento della stipula del relativo contratto.

Il contratto di vendita con riserva della proprietà è astrattamente idoneo a produrre l’effetto traslativo, sebbene la proprietà resti riservata all’alienante sino all’integrale pagamento del prezzo. 

La trascrizione assume un ruolo centrale sul piano della tutela dei terzi, poiché consente di rendere immediatamente conoscibile una situazione giuridica caratterizzata dal rapporto tra godimento del bene e titolarità del diritto di proprietà. Pur disponendo dell’immobile e sopportandone i rischi, infatti, l’acquirente non ne diviene proprietario fino all’integrale pagamento del prezzo. 

Il peculiare meccanismo  traslativo della vendita con riserva della pubblicità impone che la pubblicità immobiliare rappresenti in modo chiaro l’esistenza della riserva di proprietà in favore del venditore, così da garantire certezza nei traffici giuridici e piena conoscibilità della vicenda traslativa da parte dei terzi interessati.

A tal fine la risoluzione richiama l’articolo 17 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 secondo la quale ‘Eventuali condizioni o patti di natura reale devono essere riportati nel modello di nota’. La locuzione ‘patti di natura reale’ comprende il patto di riservato dominio corredante la vendita in discorso. Resta possibile pubblicizzare ogni idonea informazione aggiuntiva funzionale alla miglior pubblicità immobiliare al fine di una più completa conoscibilità della fattispecie.

Adempimenti catastali

La vendita con riserva della proprietà assume rilievo anche ai fini dell’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di voltura catastale. L’obbligo di richiedere tale voltura sorge già al momento della stipula e della registrazione dell’atto di vendita con riserva di proprietà. Tale conclusione trova fondamento nell’articolo 3 (‘Obbligo delle volture catastali’) del Dpr 26 ottobre 1972 n. 650 che collega l’obbligo di voltura agli atti che danno origine al trasferimento dei diritti censiti in catasto. L’obbligo di richiedere la voltura, pertanto, risulta collegato alla formazione dell’atto che costituisce titolo della vicenda traslativa.

In tale prospettiva il contratto di compravendita con patto di riservato dominio determina sin da subito una rilevante modificazione della posizione giuridica delle parti, attribuendo all’acquirente la disponibilità economica del bene e trasferendogli i relativi rischi. Di conseguenza, il pagamento dell’ultima rata, che determina l’acquisto della proprietà da parte del compratore, non comporta la necessità di eseguire una nuova voltura. L’intestazione effettuata al momento della stipula assolve infatti alle finalità di aggiornamento degli archivi catastali, pur non essendo coincidente con l’immediato trasferimento della titolarità del diritto. 

Alla luce di quanto affermato, la risoluzione chiarisce che:

1. ai fini della pubblicità immobiliare, il patto di riservato dominio deve essere adeguatamente menzionato nella nota di trascrizione;
2. l’obbligo di richiedere la voltura catastale sorge già a seguito della stipulazione e della registrazione dell’atto di vendita con riserva della proprietà;
3. la rappresentazione della fattispecie negli atti catastali non richiede ulteriori specifiche annotazioni della riserva di proprietà.